Wärmepumpe als Vermieter: 30 Prozent Zuschuss – und was davon auf die Miete darf

Was Vermietern zusteht

Die Heizungsförderung besteht aus drei Bausteinen, und zwei davon sind an die Selbstnutzung gebunden. Der Klimageschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Austausch einer funktionierenden fossilen Heizung und der Einkommensbonus für Haushalte mit kleinem zu versteuerndem Einkommen setzen beide voraus, dass die Wohneinheit von der antragstellenden Person selbst bewohnt wird. Für eine vermietete Wohnung bleibt die Grundförderung: 30 Prozent der förderfähigen Kosten.

Diese Grenze ist keine Formalie, sondern der größte einzelne Unterschied in der Rechnung. Ein Selbstnutzer, der eine alte Ölheizung ersetzt, kommt heute auf 46 Prozent; mit dem Einkommensbonus sind bis zu 70 Prozent möglich, in der höchsten Stufe bis zu 80. Für den Vermieter derselben Anlage im Nachbarhaus sind es 30. Die Kappungsgrenze von 70 Prozent, die in vielen Übersichten als Obergrenze auftaucht, ist für ihn bedeutungslos – sie wird ohne Boni nie erreicht.

Antragsberechtigt ist er trotzdem, und das Programm richtet sich nicht nach der Vermietung, sondern nach dem Grundbucheintrag: Eine natürliche Person beantragt den Zuschuss 458, eine GbR oder eine andere juristische Person die Heizungsförderung für Unternehmen. Welcher Antragstyp wem gehört und welche Fristen daran hängen, steht im Artikel zu den Antragstypen und Fristen. Mieter und Pächter sind in keinem der Programme antragsberechtigt.

Die Staffel im Mehrfamilienhaus

Die 30 Prozent beziehen sich nicht auf die Rechnung, sondern auf die förderfähigen Höchstkosten, und die sind nach Wohneinheiten gestaffelt. Das begünstigt das vermietete Mehrfamilienhaus deutlich gegenüber dem Einfamilienhaus, weil jede weitere Wohnung die Bemessungsgrundlage anhebt.

Die Staffel lautet 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die Wohneinheiten zwei bis sechs und je 8.000 Euro ab der siebten. Ab etwa sechs Wohnungen liegt die Bemessungsgrundlage damit meist über den tatsächlichen Kosten einer Anlage, und der Zuschuss trifft die volle Investition. Im kleinen Mehrfamilienhaus ist das anders: Bei drei Wohnungen und einer Investition von 70.000 Euro bleiben 12.000 Euro außerhalb der Förderung.

Die zweite Rechnung: Modernisierungsumlage

Der Zuschuss ist nur die eine Hälfte. Die andere ist die Frage, welcher Teil der verbleibenden Kosten über die Miete zurückfließen darf. Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt dafür ein eigener Weg mit einem höheren Satz als bei sonstigen Modernisierungen – 10 statt 8 Prozent im Jahr –, der aber an Bedingungen hängt und in drei Schritten gerechnet wird.

Erstens werden die in Anspruch genommenen Fördermittel vollständig von den Gesamtkosten abgezogen, nicht hälftig und nicht anteilig. Zweitens werden vom verbleibenden Betrag pauschal 15 Prozent für ersparte Instandhaltung abgezogen – der Gedanke dahinter: Ein Teil der Ausgabe wäre für die Reparatur der alten Anlage ohnehin fällig geworden. Drittens dürfen von diesem Rest 10 Prozent im Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden.

Die erste Bedingung wird dabei leicht übersehen: Der Zehn-Prozent-Weg setzt nach übereinstimmenden Darstellungen voraus, dass Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen wurden. Wer ohne Antrag modernisiert, fällt auf die allgemeine Modernisierungsumlage mit 8 Prozent zurück. Der Zuschuss ist für Vermieter also nicht nur Geld, sondern auch die Eintrittskarte in den günstigeren Umlageweg.

Die Bedingung an die Jahresarbeitszahl

Ersetzt die Wärmepumpe eine mit fossiler Energie betriebene Heizung, hängt die Umlage zusätzlich an einem Nachweis: Nach mehreren übereinstimmenden Darstellungen muss die Anlage eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreichen, fachlich bestätigt. Fehlt der Nachweis, dürfen nur 50 Prozent der nach dem Pauschalabzug verbleibenden Kosten umgelegt werden. Im Beispiel oben wären das statt 7.574 Euro im Jahr nur 3.787 Euro.

Als Ausnahmen werden Gebäude genannt, die nach 1996 errichtet wurden, und Anlagen, die sich mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad betreiben lassen. Beides zeigt, worauf die Regel hinauswill: Sie soll verhindern, dass eine in ein Hochtemperatursystem gezwungene Wärmepumpe zu Lasten der Mieter umgelegt wird, die anschließend den Strom für eine schlechte Arbeitszahl zahlen. Welche Vorlauftemperatur ein Bestandsgebäude hergibt, lässt sich vorab prüfen – der Altbau-Artikel beschreibt den Versuch an einem kalten Tag, der genau diese Frage beantwortet.

Die Zuordnung dieser Regel zu einer Rechtsgrundlage ist in den Quellen widersprüchlich: Teils wird sie im Mietrecht verortet, teils im früheren Energierecht. Der Schwellenwert von 2,5 und die Halbierung ohne Nachweis sind dagegen übereinstimmend belegt. Planen Sie die Bestätigung deshalb ein, bevor die Anlage in Betrieb geht, und planen Sie die Anlage so, dass der Wert nicht knapp wird. Welche Stellschrauben darüber entscheiden und woran es liegt, wenn die Arbeitszahl im Betrieb unter dem Planwert bleibt, steht in der Fehlersuche bei zu niedriger Jahresarbeitszahl.

Warum die Wohnfläche entscheidet

Über allem steht eine Grenze, die nicht an den Kosten hängt, sondern an der Wohnfläche: Die Mieterhöhung aus einer Heizungsmaßnahme darf 50 Cent je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren nicht übersteigen. Für die 450 Quadratmeter aus dem Beispiel sind das 225 Euro im Monat – gegenüber 631 Euro, die die Zehn-Prozent-Rechnung ergeben hat.

Damit kehrt sich die Logik um, mit der die meisten Übersichten rechnen. Nicht die 10 Prozent bestimmen die Umlage, sondern die Wohnfläche. Die Zehn-Prozent-Regel wird erst dann wieder die bindende Grenze, wenn die Investition klein ist im Verhältnis zur Fläche – im Beispiel bei einem Eigenanteil von etwa 32.000 Euro statt 89.100. Für die Praxis heißt das: Rechnen Sie die Kappungsgrenze zuerst, bevor Sie überhaupt die Zehn-Prozent-Zeile aufmachen. Sie liefert die realistische Obergrenze, und sie steht vor der Investitionsentscheidung bereits fest.

Was am Ende übrig bleibt

Bleibt man im Beispiel, stehen 89.100 Euro Eigenanteil gegen 2.700 Euro zusätzliche Jahresmiete. Rein aus der Umlage gerechnet dauert es rund drei Jahrzehnte, bis die Investition zurückgekommen ist. Diese Rechnung ist bewusst unvollständig – sie lässt Instandhaltung, Steuern und Wertentwicklung außen vor –, aber sie zeigt die Richtung: Eine Wärmepumpe im Mietobjekt rechnet sich nicht über die Mieterhöhung.

Der Grund dafür liegt in einer Asymmetrie, die selten ausgesprochen wird. Die Kosten für den Betrieb der Heizung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten und werden über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben. Die Einsparung einer effizienten Anlage landet damit beim Mieter, die Investition beim Eigentümer. Anders als der Selbstnutzer bekommt der Vermieter weder die beiden Boni noch den Gegenwert in der eigenen Stromrechnung.

Was auf der anderen Seite steht, sind drei Dinge, die sich nicht in eine Amortisationszeit umrechnen lassen: der Werterhalt eines Gebäudes, dessen Heizung sonst in wenigen Jahren zum Problem wird; die Unabhängigkeit von Brennstoffpreisen und Abgaben, die bei vermieteten Objekten zwar der Mieter trägt, aber in die Vermietbarkeit durchschlägt; und der Wegfall des Risikos, einen Austausch später unter Zeitdruck und ohne Fördermittel machen zu müssen. Wie sich die Entscheidung im gemischt genutzten Haus darstellt, in dem selbstnutzende und vermietende Eigentümer gemeinsam abstimmen, steht im Artikel zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Eine Alternative, die für Vermieter häufiger in Betracht kommt als für Selbstnutzer, ist das Mietmodell oder die gewerbliche Wärmelieferung: Die Investition entfällt, dafür verschiebt sich die Antragstellerfrage und damit der Zuschuss. Der Vergleich der drei Vertragsarten steht bei Mieten oder Kaufen. Zur steuerlichen Behandlung von Zuschuss und Investition sagt dieser Artikel bewusst nichts – das ist eine Frage für die Steuerberatung und keine, die sich pauschal beantworten lässt.

Häufige Fragen