Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Beschluss, Kostenverteilung und die zwei Förderanträge

Die zwei Abstimmungen, die zählen

Die zentrale Heizungsanlage gehört zum Gemeinschaftseigentum. Über ihren Austausch entscheidet deshalb die Eigentümerversammlung – und dort werden im Kern zwei Fragen getrennt abgestimmt, was in der Praxis regelmäßig übersehen wird.

Erstens: Wird gebaut? Seit der WEG-Reform von 2020 genügt dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Solange die alte Anlage noch läuft, ist der Tausch keine Erhaltungsmaßnahme, sondern eine bauliche Veränderung. Das klingt nach einer niedrigen Hürde – und ist es auch.

Zweitens: Wer zahlt? Hier wird es eng. Nach § 21 Abs. 1 WEG tragen die Kosten einer baulichen Veränderung grundsätzlich nur diejenigen, die zugestimmt haben. Damit alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen zahlen, braucht es nach § 21 Abs. 2 WEG entweder mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile – oder eine Amortisation in angemessener Zeit.

Die zweite Tür, die Amortisation in angemessener Zeit, wird in der Literatur überwiegend mit einem Zeitraum in der Größenordnung von zehn Jahren umschrieben; ein gesetzlich fixierter Wert existiert nicht, und die Rechtsprechung dazu ist noch dünn. Wer sich darauf stützen will, braucht eine belastbare Wirtschaftlichkeitsrechnung in der Beschlussvorlage – nicht die Broschüre des Anbieters. Eine Einzelfallberatung ersetzt dieser Artikel nicht; bei knappen Mehrheiten gehört die Beschlussformulierung in fachkundige Hände.

Wer am Ende zahlt – und wer leer ausgeht

Selbst wenn die qualifizierte Mehrheit steht und alle nach Miteigentumsanteilen zahlen, ist die Rechnung nicht für alle gleich. Der Grund liegt nicht im WEG, sondern in der Förderrichtlinie: Die Grundförderung von 30 Prozent bekommt das Gebäude, die Boni bekommen nur die Personen, die ihre Wohnung selbst bewohnen.

In einem Haus mit selbstnutzenden und vermietenden Eigentümern führt das zu einem Ergebnis, das in der Versammlung besser vorher als nachher auf dem Tisch liegt: Alle zahlen denselben Anteil an der Bruttoinvestition, aber der Zuschuss je Wohnung kann sich mehr als verdoppeln. Wer vermietet, kommt auf 30 Prozent. Wer selbst bewohnt und beide Boni ausschöpft, kann rechnerisch bis zur Kappungsgrenze von 80 Prozent kommen.

Zentral oder Etage: die technische Weiche

Vor der Förderfrage steht die Bauform. Zwei Wege sind gängig, und welcher passt, entscheidet vor allem, was im Haus schon liegt.

Die ehrliche Kurzfassung: Wo eine Gaszentralheizung im Keller steht, ist die zentrale Wärmepumpe fast immer die bessere Wahl – die Infrastruktur ist bezahlt, die Förderstaffel zielt auf das Gebäude, und eine große Anlage arbeitet effizienter als acht kleine. Wo dagegen Gasetagenheizungen versorgen und keine Steigleitungen existieren, kippt die Rechnung: Dann konkurriert die Etagenlösung nicht mit einer Zentrale, sondern mit einer Zentrale plus nachträglich eingebauter Verteilung, und die kann im Bestand schnell fünfstellig werden.

Beim Schall gilt im Mehrfamilienhaus eine Besonderheit: Mehrere Außeneinheiten an einer Fassade addieren sich, und die Immissionsrichtwerte gelten am Fenster der Nachbarwohnung genauso wie am Nachbargrundstück. Wie sich Dezibel-Angaben aus Datenblättern in reale Abstände übersetzen, rechnet der Ratgeber zur Lautstärke von Wärmepumpen vor – im Mehrparteienhaus lohnt sich diese Rechnung vor dem Beschluss, nicht danach.

Die Förderstaffel und ihr fallender Deckel

Der Fördersatz ist im Mehrfamilienhaus derselbe wie im Einfamilienhaus. Was sich unterscheidet, ist die Basis, auf die er angewendet wird: Die förderfähigen Höchstkosten steigen mit jeder Wohneinheit, aber in abnehmenden Schritten – 28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste, je 8.000 Euro ab der siebten.

Die dritte Spalte ist die wichtige. Der Deckel je Wohnung fällt von 28.000 auf rund 10.750 Euro – die Förderung wird mit steigender Gebäudegröße systematisch dünner. Das ist kein Fehler der Richtlinie, sondern folgt der Kostendegression: Eine 30-Kilowatt-Maschine kostet nicht das Sechsfache einer 5-Kilowatt-Maschine. Für die Beschlussvorlage heißt es trotzdem: Rechnen Sie nie mit „bis zu 70 Prozent“ auf die Bruttoinvestition. Rechnen Sie mit dem Prozentsatz auf die gedeckelten Kosten.

Zwei Anträge: Gebäude und Person getrennt

Die Antragslogik der KfW bildet die Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum nach. Das ist der Punkt, an dem in der Praxis die meisten Euro liegen bleiben.

1. Basisantrag der Gemeinschaft. Die Verwaltung oder eine von der Gemeinschaft bevollmächtigte Person beantragt die Grundförderung für die Maßnahme am Gemeinschaftseigentum. Wie immer gilt: erst der Antrag, dann der Auftrag – Grundlage ist ein Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung.
2. Zusatzanträge der Selbstnutzer. Jeder Eigentümer, der seine Wohnung selbst bewohnt, stellt danach einen eigenen Antrag im KfW-Kundenportal für den Klimageschwindigkeitsbonus und gegebenenfalls den Einkommensbonus. Bemessungsgrundlage ist der Anteil der förderfähigen Kosten, der auf die eigene Wohnung entfällt – abgeleitet aus den Werten der Zusage zum Basisantrag und dem Miteigentumsanteil.

Der Zusatzantrag ist fristgebunden und muss nach der Zusage zum Basisantrag, aber vor dessen Nachweiseinreichung gestellt werden – nach übereinstimmenden Darstellungen innerhalb von sechs Monaten nach der Zusage. Die dafür nötigen Daten kommen von der Verwaltung. Wer diesen Schritt verpasst, verliert den Bonus vollständig; der Basisantrag lässt sich nicht nachträglich aufstocken.

Rechenbeispiel: sechs Wohneinheiten

Ein Haus mit sechs gleich großen Wohnungen, Gaszentralheizung von 2001, Angebot für eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe inklusive Pufferspeicher, Hydraulik und Messtechnik über 78.000 Euro brutto. Marktübersichten nennen für Häuser dieser Größe sehr unterschiedliche Spannen – je nach Quelle grob 45.000 bis 90.000 Euro vor Förderung. Der angenommene Wert liegt bewusst im oberen Bereich, weil Messtechnik und Hydraulik im Bestand regelmäßig unterschätzt werden. Eine Pauschale ersetzt drei echte Angebote trotzdem nicht.

Schritt 1 – die Gemeinschaft. Die förderfähigen Höchstkosten liegen bei 103.000 Euro, die Investition von 78.000 Euro bleibt vollständig darunter. Die Grundförderung von 30 Prozent ergibt 23.400 Euro. Die gemeinsame Rechnung sinkt damit auf 54.600 Euro, je Wohnung 9.100 Euro bei gleichen Miteigentumsanteilen.

Schritt 2 – die einzelne Wohnung. Auf eine Wohnung mit einem Sechstel Miteigentumsanteil entfallen 13.000 Euro förderfähige Kosten. Die alte Gasheizung ist über 20 Jahre alt, der Klimageschwindigkeitsbonus von derzeit 16 Prozent ist also möglich – für eine selbstnutzende Eigentümerin sind das rund 2.080 Euro zusätzlich.

Schritt 3 – der Einkommensbonus. Liegt das zu versteuernde Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro, kommen 30 Prozent auf dieselbe Basis dazu, also rund 3.900 Euro. Die Summe aller Sätze beträgt dann 76 Prozent und bleibt unter der Kappungsgrenze von 80 Prozent, die mit Einkommensbonus gilt.

Zwei Nachbarn, dieselbe Wohnungsgröße, derselbe Beschluss – und ein Unterschied von rund 6.000 Euro. Das ist keine Schieflage im Beschluss, sondern eine bewusste Entscheidung der Förderpolitik. In der Versammlung wird sie trotzdem als Ungerechtigkeit erlebt, wenn sie erst nach der Abstimmung auffällt.

Was der Wegfall der Etagen-Fristen ändert

Bis zum Sommer 2026 galt für Gebäude mit Etagenheizungen eine Sonderregelung: Nach dem Ausfall der ersten Therme lief eine Entscheidungsfrist von fünf Jahren, gefolgt von acht weiteren Jahren für die Umsetzung, falls zentralisiert werden sollte. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ist diese Sonderregelung entfallen, zusammen mit der zugehörigen Meldepflicht gegenüber dem Bezirksschornsteinfeger.

Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das eine Entlastung und eine Falle zugleich. Die Entlastung: Es gibt keinen gesetzlichen Countdown mehr, der eine Grundsatzentscheidung erzwingt. Die Falle: Ohne Frist trifft niemand die Entscheidung, und jede einzeln ersetzte Gastherme legt das Haus faktisch für weitere rund 20 Jahre auf die dezentrale Lösung fest. Viele Ratgeber im Netz führen die 13-Jahres-Regel übrigens noch als geltendes Recht; das ist seit dem 29. Juli 2026 überholt.

Die Konsequenz ist unbequem, aber schlicht: Was der Gesetzgeber nicht mehr terminiert, muss die Gemeinschaft selbst terminieren. Ein Grundsatzbeschluss über den Zielzustand – zentral oder dezentral – gehört auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung, unabhängig davon, ob gerade eine Therme kaputt ist.

Sechs Punkte für die Eigentümerversammlung

1. Beide Mehrheiten getrennt ansteuern. Der Baubeschluss braucht die einfache Mehrheit, die Kostenverteilung auf alle die qualifizierte. Formulieren Sie die Beschlussvorlage so, dass beide Punkte einzeln abgestimmt werden.
2. Die Vorlauftemperatur vorher messen. Ob das Haus ohne Heizkörpertausch auskommt, entscheidet dieselbe Messung wie im Einfamilienhaus – nur mit mehr Beteiligten. Der Ratgeber zur Wärmepumpe im Altbau beschreibt den Versuch an einem kalten Tag.
3. Hydraulischen Abgleich einplanen. Er ist Fördervoraussetzung und im Mehrfamilienhaus mit langen Strängen aufwendiger als im Reihenhaus. Rechnen Sie ihn im Angebot mit, nicht daneben.
4. Schallgutachten vor den Beschluss ziehen. Der Aufstellort entscheidet über die Akzeptanz im Haus. Nach dem Beschluss ist er kaum noch zu ändern.
5. Die Bonus-Ungleichheit offen ansprechen.Selbstnutzende und vermietende Eigentümer kommen auf sehr unterschiedliche Eigenanteile. Wer das transparent macht, nimmt der Debatte nach der Zusage die Schärfe.
6. Den Zusatzantrag in den Beschluss schreiben.Eine Zeile, die die Verwaltung zur fristgerechten Weitergabe der Antragsdaten verpflichtet, sichert jeder selbstnutzenden Partei im Rechenbeispiel rund 6.000 Euro.

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